这部电影纪录了一群纽约客一整年的生活，看他们如何在人际关係、失去、生命的意义、住所、以及爱滋病之间奋战。角色包括Roger，一个身染爱滋并且正从海洛因毒瘾中恢复的音乐家； Mark，一个挣扎的製片者， Maureen，双性恋的表演艺术者，Mark的前女友； Tom Collins，同样身染爱滋的老师，任教于纽约大学，是Roger跟Mark的朋友，也是他们的前室友；Angel，Collins的爱人，是变装皇后，街头打击乐者（音乐家），同样也患有爱滋病；Benny，Mark和Roger的老朋友，也是他们的前室友，后来变成他们的房东；Mimi，患有爱滋和海洛因毒瘾的舞者；以及Joanne，哈佛毕业的律师，Maureen的女朋友。
最初的主意是剧作家Billy Aronson想出来的，在1988年，Aronson突然想做一部现代的《波希米亚人》，并且是一出“改编自Puccini的《波希米亚人》”，用纽约的粗俗和噪音取代Puccini甜美灿烂的世界。1989年，Jonathan Larson，一个29岁的作曲家，开始跟Aronson合作交流想法，.Larson想出了剧名，并建议把场景从上西区搬到Larson自己住的闹区。1991年，Larson问Aronson是否可以将这个他们同心协力原创的概念当成Larson一个人的。他们也协定如果《吉屋出租》在百老汇搬演，Aronson可以分享营业额。接下来的好几年，Larson都像是为了《吉屋出租》而活，他不停改写更动，并为这齣剧写了上百首的歌－－当中的44首成为的版本。儘管这齣剧是如此的特殊小众，但也证明了它可以同样受欢迎。不幸的，Larson没办法活着见到这齣戏的成功。1996年1月25号的清晨，就在纽约剧院工作室一次着装整排结束后的几个小时，Larson死于一种难以诊断的大动脉剥离（一般相信是由马凡氏症所引起）。而那天正是首演日。应Larson父母的要求，儘管Larson已在当天稍早去世，表演仍在纽约剧院工作室展开首演。根据演员和观众的描述，首演仅是以简单的表演方式开始，到了“La Vie Boheme A”这首歌，演员们开始完整的表演。观众为表演深深感动，在表演结束后整整三十秒内，像着了魔一般坐在位子上一动也不动，直到有一个人说了“谢谢你，Jonathan Larson。”咒语才解除。这齣戏在外百老汇演出了一段时间，可是因为实在太受欢迎，于是自然地转往百老汇演出。1996年4月29号，吉屋出租在被人遗忘一阵子的Nederlander剧院首演。
创作来源
Larson参考了多方资料而创作出Rent。大部分的角色与剧情元素都是直接从歌剧《[[La Bohème]]》而来。有些场景是几乎是逐句翻译，只是很巧妙地将场景从1840年代的巴黎左岸搬到1980年代纽约字母市。剧中政治因素是以字母市所发生的真实事件为根据，而剧中那场暴动是以1980年代一场发生在字母市汤普金斯广场公园（Tompkins Square Park）的暴动为根据。Larson也从他的生活经验汲取灵感。Larson跟他的室友曾一起住在一栋破公寓，并非法保有一个火炉。跟剧中一样，他的公寓并没有门房，所以他必须把钥匙丢下楼给访客。他也和一位舞者在一起长达四年。这名舞者在这其间有时会为了其他男人而离开他，而最终为了一个女人离去。，他染上爱滋病，并有许多朋友死于爱滋。（他在大合唱Life Support里安排了一些角色，向这些朋友致意。Sarah Schulman在她1988年出版的《Stagestruck: Theater,AIDS,and the Marketing of Gay America》（ISBN 0822322641）中，宣称《吉屋出租》中的许多情节是从她1990年出版的《People In Trouble》抄袭的。在一场访问中，她说“《吉屋出租》中的同志情节基本上都是我小说中的桥段。”Schulman指称Larson读过她的小说后，剽窃她的想法并且为了商业利益，将它改动得更商业化与更亲近同志。但剧中许多场景都是直接改写自《La Boheme》，所以这项指控并不十分妥当。
剧情详情
第一幕
圣诞夜，Mark决定开始拍一部没有剧本的影片（Tune Up #1），从他的室友Roger开始拍起。Mark的妈妈打电话来，告诉Mark耶诞节他们会想念他，并告诉Mark他不该因为他的女朋友为了一个女人而甩掉他这种事在意（Voice Mail #1）。外头，Tom Collins，一个前哲学教授，也是Roger和Mark的前室友，刚从麻省理工学院回来，正要回到Mark和Roger居住的地方。，他却被一群恶棍袭击，倒在地上淌血。而他们之前的朋友Benny，因为跟有钱的Alison Grey结婚，买下Mark及Roger居住的公寓以及公寓旁的地皮，变成一个地主。Benny想要毁约，不愿意再让他们免费住宿，所以明知Mark和Roger没有钱，还是打电话来催租金（Tune Up #2）。Mark和Roger抱怨他们没办法付出租金以及Benny的不念旧情。另一边还可以看到Maureen，Mark的双性恋前女友，还有Joanne，Maureen正直的律师女友。Joanne正在帮Maureen修理音响设备，因为Maureen在空地上举行抗议活动时音响设备突然坏了。Maureen于是打电话给会修理机器的Mark，希望他来修理机器。沮丧之下，Mark和Roger决定反抗Benny、拒缴租金（Rent）。而在街上，Angel，一个喜欢穿异性服装的变装皇后及街头鼓者，发现了Collins并帮助他。他们迅速地为彼此吸引，而且发现对方都身染爱滋病，之后两人离开胡同去治疗Collins的伤（You Okay Honey）。这个时候，Mark问Roger要不要跟他一起去参加Maureen的抗议活动再一起去吃晚餐，Roger拒绝了。Mark于是提醒Roger记得服用他的抗爱滋药（这让观众注意到Roger也是爱滋病患者）。Mark并透露，Roger的女友，April，在发现她跟Roger双双得到爱滋病后就自杀了（Tune Up #3）。Mark离开后，Roger悲痛地表示，希望能在因为爱滋病身亡前写出一首伟大的歌。就在他这幺想的时候，他听到了敲门声（One Song Glory）。Roger开了门，看到Mimi站在门外。Mimi是住在楼下的邻居，才十九岁但已是个海洛因毒瘾者。，她还是一个性虐待俱乐部“猫爪痕”夜总会的舞者。Mimi要求Roger帮她点亮蜡烛，因为她的房间也被断电了。儘管他们一见钟情（Light My Candle），Roger却因为上一段感情的悲剧结局，而不敢和Mimi有更多接触。在Maureen和Joanne的公寓，Joanne的父母打电话过来（Voice Mail #2），Joanne并不在家。几小时后，Collins终于到了Mark和Roger的公寓，还带了礼物。Collins为他们介绍了Angel，Angel换装成一身异性服装，手里秀出一叠钞票。Mark询问钱的来源，Angel解释，是一位有钱的妇人，付钱请他在她的公寓外敲鼓，好激怒她邻居爱吠的秋田狗，Evita。而这招果然奏效，让Evita从窗棚跳下（Today 4 U）。Benny这时来到，并告诉Mark和Roger，他可以不收他们租金还签约保证让他们免费居住，前提是他们帮他阻止Maureen（一个表演艺术家）取消对Benny的抗议。因为Benny计画开发空地，但这块空地正是游民居住的中心区域。，Mark不同意这项交易。而Benny离开后，Angel和Collins邀请Mark和Roger参加life support（一个当地的爱滋病患者互助会）的聚会（You'll See）。Mark抵达空地，碰见Joanne，他们两人都觉得和Maureen生活就像是在跳一支舞步複杂的探戈（Tango Maureen），因为Maureen将两人都玩弄于股掌之间。成功修理好音响系统之后，Mark、Collins和Angel一同参加爱滋互助会（Life Support）的聚会，在那儿成员们彼此分享对爱滋的看法和对抗爱滋的恐惧（Life Support）。在此时，Mimi回到Roger和Mark的公寓，要求Roger带她出去狂欢（Out Tonight），但Roger却粗鲁地拒绝她，并把她赶出公寓（Another Day）。然后Roger决定到成长团体那儿去找其他人，他到时大伙正在歌唱，唱着面对即将来临的死亡时内心的恐惧与不确定感（Will I）。Collins、Angel、Roger和Mark离开成长团体后，在路上帮助一位游民躲过员警的拳打脚踢，但游民却不领情地斥责说她不需要他们的帮助（“On the Street”）。一伙人边走远边思忖着游民的回应，此时Collins要大家都想想住在新墨西哥的圣大菲会是什幺样子，因为在那儿不论是气候或是人情都要来的温暖得多。Mark离开去说服Roger参加Maureen的抗议，而Collins和Angel则唱起情歌对唱（“I’ll Cover You”）。Joanne準备好参加抗议和即将到来的法院诉讼（We’re Okay）；Roger找回Mimi，要她一起参加抗议和抗议结束之后的晚餐派对（Christmas Bells）。Mimi接受了Mark的邀请。Collins、Angel、Mark、Roger、Mimi和Joanne都参与了Maureen的抗议，看着Maureen怒骂Benny因为要兴建网路工作室而驱逐空地上的游民（Over The Moon）。抗议以暴动收场，而这一切都被Mark用摄影机拍下，他随后将影带卖给一个当地的电视台。之后一群人来到生活咖啡馆（Life Cafe），在那撞见Benny和Benny的金主兼岳父，Grey先生。Benny嘲弄起方才的抗议，说波西米亚精神已死，也该是长大的时候了。此时Mark起身唱做俱佳地讚扬了波西米亚一番，然后咖啡馆里所有支持波西米亚的人都站起来，唱出波西米亚生活的真谛（La Vie Boheme）。藉由歌声，他们解释道包容、爱、与乐趣是生活中不可或缺的三部分。这时观众发现原来Benny和Mimi过去曾有一段关係（La Vie Boheme A）。在歌声中Mimi和Roger的呼叫器响起，提醒他们要吃AZT。他们发现彼此都是HIV感染者，立刻产生一种紧密的联繫感，并承诺敞开心胸爱着对方，彼此之间不再有任何秘密(I Should Tell You）。在这负责清理抗议现场的Joanne走进咖啡馆，告诉大家在空地上起了暴动，还有人通知警方前来镇暴。这讯息让咖啡馆里欢声又起（La Vie Boheme B)。
第二幕
演员开始合唱“measuring their lives in love”（Seasons of Love）。Mimi、Mark跟Roger的住所由于Maureen的抗议行动遭到封锁。元旦前夕，Roger、Mark跟Mimi在Angel、Collins、Joanne跟Maureen的帮助下，试着闯进被封锁的建筑。Mimi决定戒掉海洛因毒瘾回去念书，而Roger说了他很高兴Mimi出现，在他的生命中。Joanne跟Maureen再给她们的关係一次机会。Mark、Maureen跟Joanne爬上太平梯，从窗户闯入。进到公寓后，他们发觉电力已经恢复了（Happy New Year）。他们听了八卦新闻节目Buzzline里Alexi Darling的留言。她看了电视上Mark拍下的暴动片段，希望能跟他签约（Voice Mail #3）。兴奋的Maureen决定再策划一场抗议好让Mark拍成记录片。他们下楼去见其他人。锁打开后Benny随后出现，建议Mark开始拍摄，并提供一份新的、免房租的契约。Mark说他的电池没电了，Benny想再重新拍摄一次。这使得Roger跟Maureen指责他只是想在媒体前做出好形象。Benny盛怒下暗指Mimi到他房里和他上床才让他改变主意，Mimi对这些指控全部否认。Roger对此非常不高兴，但Angel说服大家冷静下来，并许下新年希望大家能永远是朋友。他们向Benny敬酒后进到屋内。Mimi还继续待在外头。她溜去跟毒贩买海洛因（Happy New Year B）。情人节那天，新年时还是情侣的几对都不太高兴。在为新的抗议排练时，Maureen跟Joanne吵了一架，再度分手（Take Me or Leave Me）。Mimi回公寓后发觉Roger在等她，说他厌倦了她的藉口，说她一直瞒着他和前男友Benny在一起。但他们还是和好了。春天到了，每个人都觉得有什幺不对了，他们问“how do you measure a last year on Earth?”（Seasons of Love B)Roger离开Mimi，相信她确实不忠。在这期间，Angel的病情持续恶化。Collins照顾Angel，试着让他好转；而Roger跟Mimi、Maureen跟Joanne再度複合（Without You）。Alexi持续打电话来说服Mark加入Buzzline(Voice Mail #4），而所有的情侣跳起煽情的爱之舞，但各个都以分离作为结束。很不幸的，Collins跟Angel的分离是永恆的。经历一段漫长的挣扎，儘管他试着想攀住生命以及那些他所爱的人，Angel还是死去了（Contact）。在Angel的葬礼上，大家为那个将这些朋友聚集在一起的人哀悼。Mark惊异着一年内发生了如此多的事情，决定接受Alexi的邀请。一场争执在Mimi跟Roger、Maureen跟Joanne间爆发。Mimi和Joanne喊着她们什幺也没做，只是分别爱着Roger跟Maureen；她们“乐意像Angel一样死去，只求为一个不畏惧说‘我爱你’的人而活。（happy to die for a taste of what Angel had -- someone to live for,unafraid to say “I love you.”）”Maureen跟Joanne和好，但Roger却决定离开前往圣大菲。Roger跟Mark为了Roger要离开的事吵了一架；Roger指陈Mark埋首于工作，只是因为不想承认他的人生只是一个谎言。Mark指控Roger的逃离是因为害怕面对Mimi的死去。他们在争吵中听见Mimi进来的声响，她承认听见全部的内容，向Roger告别后昏倒。Mark建议她去找医生，而Benny则帮她出钱看病（Goodbye Love）。在圣大菲的Roger为寂寞所苦，而在纽约的Mark也有同样的想法。Roger赶在圣诞节之前回来，而Mark辞掉了在Buzzline的工作（What You Own）。在他离开的期间，Roger了解到他是如何深爱着Mimi，并发觉她就是他一直在找寻的那首歌。他找遍了整个纽约市，却找不到Mimi的身影。每个人的父母都打电话试着找到他们的孩子（Voice Mail #5）。圣诞节前夕，Collins带着一笔钱出现。他解释说他对一台提款机动了手脚，每个人只要输入“Angel”这个密码就可以领钱。Maureen跟Joanne到公寓求助。她们带着这阵子一直在街上流浪，发着高烧的Mimi。她们扶着她进公寓。Collins打电话给911，但他的求助却被拖延。Mimi跟Roger开始说话。她告诉他她一直爱着他（Final A）。Roger为Mimi唱出了他花了一年的时间构思、在终于了解到他爱她后才写出的那首歌。Mimi昏了过去（Your Eyes）。在Roger跟其他人都认为她死了后，Mimi突然醒了过来。她说她受到一道温暖的白光吸引，而Angel就在那里。Angel要她回去，回去听Roger唱的歌。深深感动而且鬆了一口气，大家开始唱起了歌（Finale B）。
获奖纪录
1996年，《吉屋出租》赢得东尼奖（the Tony Awards）最佳音乐剧、最佳音乐剧编剧、与最佳原创音乐等三个奖项。饰演Angel一角的演员Wilson Jermaine Heredia也赢得东尼奖最佳音乐剧男配角奖。除此之外，演员Adam Pascal（饰演Roger）、Daphne Rubin-Vega（饰演Mimi）、以及Idina Menzel（饰演Maureen）也分别获得音乐剧类最佳男主角、最佳女主角、与最佳女配角等奖项的提名。Adam Pascal获得一项剧评人奖（Drama Desk）的提名，并以Roger一角赢得欧比奖（the Obie Award）和剧场世界奖（Theatre World Award）。本剧也因灯光设计（Blake Burba）、舞蹈编排（Marlies Yearby）、导演（Michael Greiif）等方面的表现，在东尼奖中囊括多项提名。《吉屋出租》也赢得1996年普立兹戏剧奖。
文化影响
音乐剧《吉屋出租》在流行文化的其他範畴中也常被提及。其中包含（但不仅限于）卡通《辛普森家庭》（The Simpsons）、《居家男人》（Family Guy）、布偶音乐剧《Q大街》（Avenue Q）、外百老汇充满讽刺意味的评论《外百老汇的反击》（Forbidden Broadway Strikes Back）、以及电视系列剧《六人行》（Friends）与《霹雳警探》（NYPD Blue）。多年以来，《吉屋出租》一剧累积了广大的支持民众（广受观众喜爱），还有极端狂热的剧迷将自己称作是“吉屋出租狂”（RENT-heads）。这个名字原先是用来指那些在外漏夜排队，準备在开演前买一张美金20元优惠票的疯狂剧迷。2001年的电影《摇滚芭比》（Hedwig and the Angry Inch）中，Yitzhak这个角色就穿着《吉屋出租》的衬衫，他在片中稍后也表示他想参与玻里尼西亚版的《吉屋出租》演出，饰演Angel一角。2004年的电影《美国战队世界警察》（Team America: World Police）中也仿效《吉屋出租》的剧名，虚构出一部名为《租约》（Lease）的音乐剧。在电影中所使用的那首名为“人人有爱滋”的夸张歌曲，即是该剧的一部分。这首歌搭配上“波希米亚生活”（La Vie Boheme）的钢琴低音，戏谑地传达出整部电影的讯息。
媒体评价
《吉屋出租》率先直面社会现实，把多种社会敏感议题搬上百老汇舞台，一举打破当时在百老汇以《歌剧魅影》为代表的大製作音乐剧和以《狮子王》为代表的迪士尼音乐剧一统天下的局面，以变革者的姿态开启一个全新的音乐剧时代。不仅是题材，在表演形式、音乐风格等方面，《吉屋出租》均对传统音乐剧进行了颠覆。没有昂贵的布景，没有奢华的服装，没有庞大的演员阵容，有的是28首不同风格的音乐复古爵士风格《Seasons of Love》、摇滚朋克风的《RENT》、混合了福音和摇滚风格的《La Vie Boheme》等完美融合，让作品既是一场音乐剧，更是一场精彩的演唱会。（环球网评价）
与以往音乐剧不同的是，《吉屋出租》是近现代作品，反映了当代美国人的生活历程、社会问题、当代年青人所面临的种种压力，积极向上的励志题材。该剧题材来源于生活、贴近生活，你在剧中可以清晰的看见自己的原型，获得共鸣。看看美国人是如何评价该剧的“他就是我的邻居们，我们都租住在公寓里，我们刚刚走出学校或者从小城市来到纽约，我们面对很多压力，我们有自己的梦想，哪怕现在的生活只能保证我们有足够的麵包，我们还是会去努力，因为“I have a dream ”,没有人是天生就成功的，成功都是从汗水中得来的，这就是我们喜欢“RENT”的原因。”（新浪网评价）
