绿色生态办公区

EOD模组

EOD席捲全球的办公形态革命

CBD(Central Business District)是中央商务区的缩写，而EOD（ecological office district）则是绿色生态办公区的缩写，他们是两种截然不同的办公形态。在过去的几百年里，CBD毫无疑问地占据着强势的地位，转折点来自于“9·11”世贸大厦的轰然倒塌。“非典” 的肆虐;越来越拥挤的城市交通....均成为EOD击向CBD的重拳。

绿色生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。EOD往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性化。单体建筑面积一般为3000至5000平方米，区域内绿化率高，产业实现“零污染”排放。EOD办公区不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。

与中央商务区（CBD）相比，生态办公区（EOD）占有更大的优势，从交通来看，高楼林立的中央商务区交通问题很难解决，而生态办公区根本就不存在这一问题。从环境来看，中央商务区建筑密集，办公空间相对拥挤，而生态办公区绿化充分，生态优良。非典以后，越来越多的客户认识到自然、健康、绿色办公空间的重要性。从安全的角度来看，“9·11”以后，人们开始对高耸的大楼心怀恐惧。从信息交流来看，由于信息高速公路大行其道，人们不再需要、也不再愿意因为沟通、交流而拥挤在一起。生态办公区正好适应了这种需求。

EOD中的生态智慧型办公建筑因其高舒适度和低能耗的特点，具有很高的市场价值，具体体现在以下几方面第一，提高员工工作效率。美国的绿色生态建筑机构曾做过调查，证实在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上。第二，改善员工健康条件。第三，提高企业形象与地位。第四，节约建筑设备投资和运营成本。第五，提高在出租、出售市场上的竞争

目前，EOD在已开发国家十分流行，很多国际跨国公司的总部都设在EOD内，有自己独特的形象，办公环境舒适、环保、健康，处处体现亲近自然，尊重自然，爱护自然的理念。与之相匹配，这种办公形式不限定早晚工作时间，而是提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“8小时模式”的办公空间，而EOD生态办公区内则设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内还布置了餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。

在美国的硅谷、印度的班加罗尔等世界主要科技产业中心，EOD办公已经成为高效商务、知识经济的代名词。在这里，看不到摩天大楼，看不到烟囱，只有成荫的绿树、草坪和掩映其间的一幢幢两三层的建筑，这些像独栋别墅似的建筑形式各异，要不是看到楼顶的Cisco、Intel、Sun等世界知名的”金字招牌”，你几乎浑然不觉是置身硅谷，是置身于世界上经济活力最强的地区。

国内EOD生态办公正在觉醒

根据城市发展的国际规律， 当人均GDP超过3000美金时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此促进新的郊区居住形式和办公形式的形成。在中国，伴随着经济的高速发展，大城市的通病同样出现交通拥挤、大气和水环境污染、人口和建筑过密、土地和水资源紧张、生态环境遭到破坏等等。为了维护城市的生态平衡，就必须向郊区发展。尤其是SARS之后，中国人得到一个很好的警示如何面对办公环境的生态化、智慧型化等问题，已经到了迫在眉睫的时候。而绿色生态办公区概念的提出，正迎合了这种逆城市化的发展要求。

在这一大背景下，国内相关部门及房地产开发商积极应对，于一些发达城市如北京、上海、苏州、深圳等地的郊区，开发出一系列生态智慧型办公建筑群，得到市场的强烈认同。可以说，EOD已经开始进入中国。

以北京为例，2005年11月6日，北京“ 绿社”在柳荫公园项目处隆重开盘。作为京城首个代表EOD标準的生态办公区，绿社主打的就是“公园里的写字楼 ”这一概念。坐拥17万平米的柳荫公园、仅2万多平方米的建筑面积、四层半的层高，其弥足珍贵不言而喻。低层、低密小体量建筑，使得每个企业可以拥有清晰独立的形象。而且绿社在设计时摒弃了Office死板的平面化设计，更注重立体空间的组合，营造了独特的独体办公环境，最大可能发挥了企业的凝聚力和团队精神。这个相对独立又绝对开放的空间，让管理者更容易巨观调控，员工更能有激情施展才能，形成极具特色的企业文化。

在城市周边的其他地区，以低层、低密度为主要卖点的写字楼也正在如火如荼的建设中，如海淀四季青、温泉地区的EOD、中关村软体园、上地信息产业基地以及望京等区域也都有类似的低密度项目出现或在酝酿中。在海淀，EOD将成为继北京EOD之后的又一城市功能区域。看看这片青翠的绿地，或许某个国际财团的全球总部将栖身此处。按照规划，EOD里的建筑全部为二至三层的单体小楼，建筑风格可依入驻方要求量身定做。该EOD办公区有些类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、以玻璃结构为主的通透式建筑等。EOD不仅建筑风格各异，强调採光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。

据了解，海淀区EOD的入驻门槛较高，北京市海淀区政府有关人士表示EOD主要吸引跨国公司总部入驻，以加速支柱产业链状结构的形成。海淀区方面透露，一些投资不低于两百万美元的研发中心和对整个区域经济起到举足轻重作用的企业也在EOD的招商之列，并且入驻EOD的企业将享受多项优惠措施。目前世界500强的跨国公司中，已有40家入驻海淀中关村，它们将形成EOD的较大需求群体。

其他城市如苏州的“中-新工业园区”、上海的“张江高科技园区”，还有深圳的南硅谷、科技园等，均是目前国内生态办公区建设的典範，由于这里无可比拟的优势，使得一批批的公司纷纷撤离市中心区，而转投其中，改写了这些城市办公物业的价值结构。

华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠先生表示，所谓绿色办公，也就是EOD其实它是一种商业模式，它是一种针对于某一类企业的高资源效率的建筑集群，是在很多的绿地来散落着一个一个企业总部，而这个企业总部带来的利益是非常高的。在美国，有这样一个办公楼，养着一群羊，养这些羊，不是为了剪羊毛，也不是为了挤羊奶，它是环境地区符号，它充满绿色，充满环保。用羊的叫声提醒员工你在放鬆的环境里工作，你在郊游中工作，在工作中郊游你应当给我出灵感。其实，EOD模式的形成不是出于大家对环保功德心的复甦，它也是经济利益追求下的一种驱动。一个公司可以成为环境的污染者，也可以成为改良者，还可以成为环境的维护者，看你把它往良性方面引导，还是往恶性方面引导，所以EOD的产生它其实在一个新的经济形势下需要政府良性引导，让这些企业维护环境，而且在维护环境中获得自己的效益，这样形成企业环境和商业模式的良性循环，这就是EOD存在的核心。这个在国外非常成熟的模式，我们现在需要把这种东西介绍到中国来，然后在某些非常适合的地区做出中国的一条EOD发展之路来。

EOD 範例---长沙EOD标誌·麓谷坐标

近几年，随着经济的飞速发展，长沙市的城市建设得到了极大的提高，也带来了一系列的城市发展问题，城市中心交通的拥挤、空气品质的破坏，导致越来越多的企业和个人期望有更加健康的办公与居住环境，EOD，成为了长沙城市办公发展的必然。

俯瞰长沙版图，适合建设成EOD的区域并不多一个是融城的中心——新省政府区域，该区域是长沙市未来的中央政务区，具有明显的政务优势；一个是星沙经济开发区，目前已成为长沙是最重要的重工业生产基地，该区域的道路、绿化等规划均有一定优势，但其离市中心的距离相对偏远；另一个是更值得期待的新兴区域——麓谷新城，麓谷位于长沙市的科教中心岳麓区，拥有无可比拟的高教和科研优势，并且能便利的连线到城市的中心，目前该区域已有80余家大中型企业入驻，2005年的产值已突破600亿元，发展迅猛。标誌房产正是顺应长沙城市的发展要求，意欲在长沙最具发展潜力的融城中心和麓谷打造EOD生态办公的典範。

从长沙市中心出发，沿新改建的枫林路驱车西行，一路欢畅，仅10分钟左右的路程，过西站、右拐，眼前豁然开朗，麓谷生态新城便迎面扑来。绿树、草坪和掩映其间的建筑，清水流过，小鸟欢唱，这里，充满绿色，充满生态，充满着自由的气息，置身其中，你会忘记了自己是身在中国的一座中部都市，而以为这是在某个沿海发达生态城市，这样的环境，即使与国际发达城市相比也毫不逊色。在这里，你可以享受大自然的美丽与舒畅，享受惬意的生活与工作，效率在不知不觉中得到了提高。这里，将是长沙EOD的诞生之地。

标誌·麓谷坐标就位于湖南长沙麓谷高科技园中心。作为长沙首个EOD生态办公群，坐拥12万M2的麓谷生态公园，毗邻高新区管委会和中联重科等大型企业，一站解决办公、居住、购物和公园休闲，享受成熟配套和旺盛人气的，作为城市新兴的发展型区域，更具诱人的发展前景和实力。麓谷高科技园的区域规划及其优越的政策条件奠定了本区域的品位档次。麓谷坐标以其纯粹的现代风格进一步强化了区域的气质和品位，与附近的规划建筑、生态公园共同形成区域地标，在纵横交错的道路网中具备了清晰的可识别性。

在传统意义上，长沙是个文化中心。岳麓书院是长沙作为千年文化中心的灵魂和标誌。宋明理学以及以“经世致用”为特色的湖湘文化就是以这里作为思想传播中心的。正因为这种辉煌和悠久的历史，古老的长沙也形成了最中国化的处世哲学和人际行为方式。面对古老的长沙，标誌·麓谷坐标项目以大气的，国际化的办公理念为主导，提出划繁为简的现代商务模式，运用“寻找秩序”的空间设计概念，注重一脉相承的“理性”思维模式的概念设计。将时尚的建筑理念和生活理念融入建筑，创造性地将点式建筑和条式建筑布置成相互交错的有序空间格局，使每个角度的可视面大大增加，从而使整个商务空间的视野，景观，採光等性能得以极大地提高，品味空间光影里的四季轮迴。标誌·麓谷坐标的整个设计也将充分利用有利的自然人文条件，在整个建筑的设计中体现出长沙人“敢为天下先” 的行事风格，并且使之融入到整个环境中去，力求达到“日月之行若出其中，星汉灿烂若出其里”的效果。

精緻和谐大气开放，是长沙文化的优良传统。它不仅来源于“天工开物”所赐予长沙的自然山水之美，更承接着数千年人文历史所铸造而成的人文精神。麓谷坐标的整个设计也将充分利用有利的自然人文条件，在整个建筑的设计中也体现出长沙人“在大气中求精緻，在开放中重和谐”的行事风格，并且使之融入到整个环境中去，

麓谷坐标由商业区、商务区和公寓区组成，西部为一栋16层的写字楼与旁边的公寓楼之间形成一个办公入口广场，远处的小山包成为入口的自然对景。三栋12层公寓楼相互错落，与道路和办公楼形成一个人们休闲、交流的城市开放空间，丰富了城市道路的景观视觉。这种空间的退让带给写字楼良好的採光和通风条件，提升了建筑的档次和品位。成为麓谷坐标的前庭大花园，把人的视线向纵深引入与3层的商业建筑围合形成的内部休闲购物广场。广场主入口设定在东侧，充分尊重传统文脉的回溯和现代建筑功能美学理念的重组，提倡开放、通透的空间，明亮充足的阳光，精简现代的细部，强调形式服务于功能，形成一个纯粹的商务休闲生活空间。建筑布置有序，高低错落，内外相连，收放自如，围合但不失开敞，真正地全方位引入地块周围的自然景观。在总体视觉效果上，建筑整体通透，主楼均整体落地，给人以简洁、超现代的感受，建筑在不变中求变化，稳重中又不失活泼。

品质为先。标誌房产在打造麓谷坐标的过程中，不仅在设计上採用最前沿的理念，在用材上更求精緻，美国摩恩、德国蒂森克虏伯、LG等均为标誌的品牌建材供应商。值得称道的是，标誌房产斥巨资将地下水通过净化后直接输入到每一个单元，实现了办公楼与公寓“打开水龙头就能喝”的梦想。

哪些人会先成为时尚的EOD族

EOD生态办公区能成为国内外关注的一种办公时尚，或者说成为国内外企业的一种嚮往，并不仅仅是因为她的时尚，而是因为生态办公区从人性化的角度出发，满足了办公群体健康、效率以及形象的要求。随着长沙经济和城市建设的发展，预计生态办公区将受到越来越多的企业青睐。

从目前长沙写字楼市场上的客户群体来看，进入麓谷EOD生态办公的企业将是以下几类企业第一类是在高新区注册的各类高新技术企业，尤其是IT类公司、中小型创业型公司，以及与各大企业在产业链上配套的公司。这类企业在享受生态利好的，还可以尽享政策优惠与业务联繫的便利。是与麓谷高新技术企业发展相配套的各类型企业，包括律师、会计、审计、风险基金、保险、评估担保、科技、银行等服务性公司。另一类就是科研机构与研发中心，这类企业由于本身并不需要繁忙的业务往来，但需要整体办公环境的舒适性，而生态办公区恰恰能提供一个安静、环保且能激发灵气的科研环境，，EOD成为了大公司的研发中心、科研机构、投资机构的理想选择。还有值得关注的一类，则是自身就比较强调环保的大型跨国企业。这类企业有大面积办公需求。随着中心区域写字楼市场空置率日趋降低，这类客户已经无法在市中心区域找到合适的办公场所，会向城市外围进行扩散。

由于生态办公无与媲美的优势，预计长沙将会有越来越多的企业钟情于EOD生态办公区，为顺应国际潮流，满足越来越多的企业需要，未来的长沙，也必将有越来越多的企业加入到EOD的建设中去。

你的办公楼EOD了吗？

生态办公区（EOD）的基本标準

1、能源系统避免多条动力管道入户。对办公区的围护结构和供热、空调系统要

进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。

2、水环境系统设立中水系统、雨水收集利用系统等；景观用水系统要专门设计

并将其纳入中水系统一併考虑。小区的供水设施宜採用节水节能型。

3、气环境系统室外空气品质达到二级标準，室内自然通风。

4、声环境系统採用隔音降噪措施使室内声环境系统满足，日间噪音小于35分

贝，夜间小于30分贝。

5、光环境系统室内儘量採用自然光，办公区内防止光污染，提倡由新能源提供

的绿色照明。

6、热环境系统冬季室内适宜温度20℃至24℃；夏季22℃至27℃。採暖、空

调应该採用清洁能源。

7、绿化系统应具备三个功能一是生态环境功能，二是休闲活动功能，三是景

观文化功能。

8、废弃物管理与处置系统办公垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率

应达到100%。垃圾应实行分类收集，分为有害物、无机物、有机物三类，分

类率应达到50%。

9、绿色建筑材料系统提倡使用3R材料（可重複使用、可循环使用、可再生使

用）；选用无毒、无害、有益人体健康的材料和产品。

生态办公区（EOD）质量的衡量标準

1、在生理生态方面有广泛的开敞性；

2、採用的是无害无污、可以自然降解的环保型建筑材料；

3、按生态经济开放式闭合循环的原理作无废无污的生态工程设计；

4、有合理的立体绿化，能有利于保护、稳定周边地域的生态；

5、利用清洁能源，降低办公的运转能耗，提高自养水平；

6、富有生态文化及艺术内涵。

生态办公区（EOD）质量的衡量常用指标

1、生态滞竭係数，测度办公区物质能量的流畅程度；

2、生态协调係数，测度办公区的组织合理程度；

3、自我调节能力，测定办公区的生态成熟度。