不动产登记是物权变动的公示要件，是物权立法中一项重要的制度。我国目前有关不动产登记的规范零星地分散在一些法律、法规或规章中，缺乏系统性和整体性，影响人们对不动产登记的认识和重视，难以实现不动产登记在物权交易中的作用，也无法为不动产登记提供统一的司法保护。物权法和民法典的制定正在进行中，为不动产登记制度的设立与完善提供了良好的契机。

本书对该课题的研究主要集中在以下几个方面

(1)在对传统的物权变动模式评析的基础上，提出应以绝对物权行为理论构建物权变动的理论基础。通过对三种典型的物权变动模式逐一进行分析，笔者指出其理论上的不足和制度设计中的缺陷。笔者从物权和债权的差异人手，着重分析引起物权和债权发生变动的法律行为中的意思表示因素，笔者认为“绝对法律行为”不仅是客观存在的，而且应当成为物权变动的理论基础。目前法学界承认绝对权，也承认绝对法律关係，但几乎无人论及特定人和不特定人之间的绝对法律行为。目前学术界将法律行为划分为单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为，这无法合理解释引起绝对权变动的法律行为的性质问题。绝对法律行为的概念将使法律行为理论更加完善。绝对法律行为引起绝对法律关係，从而导致绝对权的变动，相对法律行为引起相对法律关係，从而导致相对权的变动，即绝对法律行为一绝对法律关係一绝对权，相对法律行为一相对法律关係一相对权。不承认绝对法律行为的存在，就无法解释绝对权变动的原因，也无法解释引起绝对权变动的法律行为的性质。绝对法律行为可以使绝对权和相对权的区分在逻辑上得到彻底的贯彻。

(2)以绝对物权行为理论为依据，重新解释并系统设计了不动产登记制度。在不动产登记中，尤其应当建立物权变动公告制度，保证登记权利正确性推定的可靠性。登记之前以物权变动公告制度保护真正权利人，登记之后以登记的公信力保护善意第三人，从而使对真正权利人和善意第三人的利益保护达到平衡。不动产物权一经登记公示，即产生权利正确性推定效力，这也正是登记公信效力的体现。但登记的正确推定效力无疑是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取交易秩序的效率与安全，应当建立物权变动公告制度，在确定登记之前给予利害关係人进行意思表示的空间，允许其提出异议，这不仅符合绝对法律行为理论，而且在实践中的确可以减少发生登记错误的几率，保证登记的正确性，避免使真正的权利人遭受公信力的损害。

(3)以绝对物权行为理论为基础，以公示公信制度为原则，以恶意抗辩制度为补充，构建我国保护善意第三人的机制。善意取得制度在我国已成为保护市场交易中善意第三人的主流观点。事实上，儘管善意取得制度具有一定的合理性并符合人们的法律情感，但由于善意的主观标準难以确定，其保护买受人的法律功能难以充分发挥，而公示公信制度则可以将物权变动过程外化为一定物态形式为公众所知，并为第三人提供了善意的客观标準，在保护第三人方面，公示公信制度较善意取得制度为优，应根据绝对物权行为理论，以登记公示公信和恶意抗辩来构建保护第三人的立法体制。

(4)本书探讨了不动产登记的一般规则，主要对不动产登记机关、登记对象、登记类型、地籍调查、不动产登记的一般程式以及不动产登记的效力进行了研究。

(5)本书还探讨了不动产登记的具体形态，主要包括不动产总登记、初始登记、变更登记、预告登记、查封登记、信託登记、更正登记、异议登记、涂销登记等各种具体的登记形式。

于海涌，1969年6月生，安徽省淮北市人。中国政法大学法学学士，北京大学民商法硕士，中国社会科学院民商法博士(师从梁慧星教授)，中国政法大学民商法博士后(师从江平教授)，瑞士比较法研究所访问学者。现为中山大学法学院副教授，民商法硕士生导师，兼任中国民法学研究会理事。先后在《法律科学》、《法学》、《现代法学》、《法商研究》、《清华大学学报》、《民商法沦丛》、《人大法律评论》、《私法》、《学术研究》、《月旦民商法》等刊物上发表论文多篇。出版专着两部《法国不动产担保物权制度研究》和《绝对物权行为理论与物权法律制度研究》，曾主持国家社科基金项目“不动产物权登记研究”和“商事信託财产制度研究”、中国博士后基金项目“不动产登记立法研究”。专着《法国不动产担保物权研究》获中国民法学会优秀科研成果一等奖和国家法务部优秀科研成果三等奖。

主持的科研项目

1．主持国家级社科基金项目《不动产物权登记制度研究》（项目批准号:02CFX010）。

2. 主持省部级社科基金项目《广东省房地产交易市场的制度缺陷与完善》(项目批准号:02D49)。

3．主持日本桐山基金项目《国际货物买卖中的权利瑕疵担保义务研究》。

序

导论我国不动产登记制中的主要缺陷

第一编　不动产登记的理论基础绝对物权行为理论

第一章　典型不动产登记模式的分析

第二章　绝对变动与绝对法律行为

第三章　物权变动中的绝对法律行为绝对物权行为

第四章　“绝对物权行为”变动模式中的有因性和无因性

第五章　绝对物权行为理论的套用价值

第六章　“绝对物权行为”变动模式是我国物权产法的理性选择

第二编　不动产登记的一般规则

第七章　不动产登记机关

第八章　不动产登记的範围

第九章　不动产登记的基本类型

第十章　不动产登记与地籍调查

第十一章　不动产登记的一般程式

第十二章　不动产登记的效力

第三编　不动产登记的具体形态

第十三章　总登记

第十四章　初始登记

第十五章　变更登记

第十六章　预告登记

第十七章　查封登记

第十八章　信託登记

第十九章　更正登记

第二十章　异议登记

第二十一章　涂销登记

第四编　不动产登记的立法设计

第二十二章　中国不动产登记法草案（学者建议稿）

参考书目

后记