银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋徵收补偿办法

为推进银川市旧城更新改造，进一步最佳化城市功能布局，解决旧城区交通拥堵和老旧小区市政设施不配套、居住环境差等问题，依据国务院《国有土地上房屋徵收与补偿条例》（国务院第590号令）、《银川市国有土地上房屋徵收与补偿暂行办法》（银政发[2013]55号）、《中共银川市委银川市人民政府关于银川市旧城更新改造实施意见》（银党发[2013]11号），结合本市实际，特制定“旧城更新改造项目”国有土地上房屋徵收补偿办法，现公布如下

一、徵收补偿方式、计算方式和标準

（一）徵收补偿方式

1、住宅用房、营业用房（含办公）实行货币补偿或产权调换。

2、生产用房（厂房、库房等）实行货币补偿。

3、用于社会保障的租赁居住房屋（直管公房、廉租房、公共租赁用房、区市国资委公房、单位自管公房等），产权管理单位与房屋承租人租赁关係未解除的，实行产权调换。安置面积超出实施单位与产权管理单位协定面积之外部分，由承租人购买。

4、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）不作产权调换。

5、徵收範围内未经登记的建筑，由市、市辖区人民政府组织相关部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。

被徵收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）及承租人等以房产证、租赁证登记或合法建设批件（规划等）为準。

（二）徵收补偿计算方式

1、货币补偿房地产市场评估价+补助+奖励。

2、产权调换实施单位提供安置房屋互相结算差价，或以面积比率方式置换。

（三）徵收补偿标準

1、住宅用房（私房）

（1）货币补偿

房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。

补助按房地产市场评估价的10%给予补助。

奖励在签约期限内签订协定并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

（2）产权调换

①被徵收人可选择以面积比率方式进行产权调换

A、选择原地安置的，按被徵收房屋建筑面积11.1返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协定并实施搬迁的，超出应当安置面积10平方米以内的按成本价购买，10平方米以上的按市场价购买。

B、选择在徵收部门规定的异地新建小区安置的，按被徵收房屋建筑面积11.25返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协定并实施搬迁的，超出应当安置面积30平方米以内的按成本价购买，30平方米以上的按市场价购买。

（多层成本价2800元/平方米、小高层成本价3200元/平方米、高层成本价3600元/平方米）

②被徵收人也可选择等价有偿方式进行产权调换

A、选择在原地产权调换的，按照被徵收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

B、选择在徵收部门规定的异地新建小区产权调换，并且被徵收人在签约期限内签订协定和实施搬迁的，按被徵收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

③被徵收人选择现房产权调换的，以被徵收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

（3）被徵收人仅有一处住房且被徵收房屋评估单价低于房屋所在地当年（或上一年）限价商品房均价的，按照不低于房屋所在地限价商品房均价标準对被徵收人予以补偿；被徵收人选择在徵收部门规定的异地新建小区产权调换，并且在签约期限内签订协定并实施搬迁的，按被徵收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

2、直管公房

按被徵收房屋建筑面积增加25%，在保障性住房项目中安置，超出比例面积可以政府公布的限价房价格购买。对符合房改政策的，置换后按现行房改政策参加房改。

直管公房住户自愿放弃租赁权的，按照每户每平方米1000-1500元补偿，不再安置。

3、营业房（含办公）

（1）货币补偿

房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。

补助按房地产市场评估价的10%给予补助。

奖励被徵收人在签约期限内签订协定并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

（2）产权调换

①被徵收人可选择以面积比率方式产权调换

A、选择原地安置的，按被徵收房屋建筑面积11返还，超面积部分按市场价购买。

B、选择在徵收部门规定的异地新建小区安置的，按被徵收房屋建筑面积11.1返还，超面积部分按市场价购买。

②被徵收人也可选择等价有偿方式产权调换

A、选择在原地产权调换的，按照被徵收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

B、选择在徵收部门规定的异地新建小区产权调换，并且被徵收人在签约期限内签订协定和实施搬迁的，按被徵收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

③被徵收人选择现房产权调换的，以被徵收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

4、生产用房（厂房、库房等）

房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。

补助按房地产市场评估价的10%给予补助。

奖励被徵收人在签约期限内签订协定并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

5、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）

按市场评估价一次性货币补偿；土地属划拨性质的，按建安成本一次性货币补偿。

二、过渡方式和期限、奖励与补助标準

实行期房安置的，由被徵收人（承租人）自行过渡。住宅房屋临时安置费按照被徵收住宅房屋建筑面积每平方米15元的标準，按月计发。

自被徵收房屋搬迁验收之日起至通知进户之日为过渡期。安置多层住宅房屋的，其过渡期一般不超过18个月；安置小高层住宅房屋的，其过渡期一般不超过24个月；安置高层住宅房屋的，其过渡期一般不超过36个月；安置非住宅房屋的，其过渡期一般不超过24个月。过渡期超过上述规定期限的，其超过规定期限部分加倍计发临时安置费或停产停业损失补偿费。

三、因徵收房屋造成的停产停业损失的补偿标準

（一）被徵收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿

上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)

（二）被徵收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，按照下列公式计算停产停业损失补偿

被徵收房屋房地产市场评估价值的7‰×停产停业期限(月)

非住宅房屋被徵收人选择货币补偿的，一次性发放3个月停产停业损失补偿；选择房屋产权调换的，按月计发停产停业损失补偿。停产停业期限不足1个月的，按1个月计算。

四、搬迁费标準

（一）徵收住宅房屋，搬迁费按被徵收房屋建筑面积每平方米15元的标準一次性发放给被徵收人。按上述标準计算一次性搬迁费低于750元的，按750元计发。

（二）徵收非住宅用房，按被徵收房屋用途计发搬迁费

1、用于办公的，按建筑面积每平方米15元的标準计发；

2、用于商服的，按建筑面积每平方米18元的标準计发；

3、用于生产加工的，根据设备拆装、运输实际发生的费用协商确定搬迁费。房屋徵收部门负责搬迁的，不支付搬迁费。

（三）房屋被徵收人选择货币补偿或者现房产权调换的，发给一次搬迁费；选择期房产权调换的，发给两次搬迁费。

五、电话、有线电视、磁卡水錶、磁卡电錶等的补偿

对被徵收人或承租人补偿，电话每部95元、有线电视每部320元，磁卡水錶每部162元，磁卡电錶每部280元（产权属供电局的补偿供电局）。

六、本办法未涉及情况，由徵收部门在补偿方案中明确。

七、本办法仅适用于银川市旧城更新改造项目，自发布之日起实施，旧城更新改造项目完成后自动失效。

八、注解

多层指室外地面起总体层高6层（含6层）以下建筑物；小高层指室外地面起总体层高7层（含7层）至12层（含12层）建筑物；高层指室外地面起总体层高13层（含13层）以上建筑物。

原地安置指在旧城更新改造项目徵收範围内进行安置，或在安置房屋评估均价相近的区域安置。